预算控制应如何实施 青岛“零距离瞰海”绝版地块！2025年首拍，谁能笑到终末？

零距离瞰海！青岛东谈主看得上这块地吗？

▲轮渡湾片区SN0102-04地块

三年没动静的市南西部楼市，终于在2025年开年迎来重磅炸弹：轮渡湾片区SN0102-04地块挂牌拍卖，起拍楼面价14020元/㎡，总价高达8.83亿元！瞰海地段、交通浅显、配套丰富，看上去诱东谈主无比，但......左右二手房才卖3万，这个新项目真能卖出高端盘的价来吗？更刺激的是，这次谁会拿下这块地？坊间传言束缚，某某国企、央企可能联手参战，这场土拍，吵杂可谓刚刚运转。

1、

市南萧瑟挂牌，地块真有这样香？

轮渡湾地块的挂牌，照实给青岛楼市注入了一针振奋剂。毕竟，谁能思到分裂三年的市南西部，会一霎拿出这样一块靠海的优质料块？

伸开剩余84%

▲轮渡湾片区SN0102-04地块，瞰海零距离

据青岛市天然资源和贪图局公告，这次行将出让的市南区轮渡湾片区SN0102-04地块：

占大地积21781.5㎡，容积率2.9，总贪图建面63166.36㎡，其中划拨43.1㎡用作城市轨谈交通用地；楼面起拍价14020元/㎡，起拍总价8.83亿，保证金比例为20%，1.77亿，地块将于2025年1月26日9时30分网上拍卖。

位置：地块西侧紧邻胶州湾，看得虽是“后海”，但瞰海资源仍算稀缺，险些不错算市南绝版瞰海地段。

交通：地铁2号线轮渡站就在左右，公交线路密布，妥妥的TOD形态，畴昔住户高放工无用发愁。

配套：隔邻便是金茂湾购物中心，商圈熟识，西席资源也有保险，什么青岛一中市南分校、二十四中等一应俱全。

▲金茂湾购物中心

不外说到这里，有东谈主会疑问了：“这些岁首，光靠位置和配套能撑得起8.83亿的地价？”照实，这块地天然优点不少，但也不是莫得槽点。

槽点一：地段优胜，但面对狼狈竞争

▲青铁鼎峰云上不雅澜

对比来看，不迢遥的云上不雅澜项目，卖得至极冗忙，开盘已2年多，行将请托，新址均价才3万露面，但市集上2.6万的特价房齐甩出来了；隔邻的悦海地，二手房价钱大致2.5万，金茂湾的二手房也不外3万露面。这块地要卖高端，思撑到4万，难度可不小。

槽点二：面朝大海，但附进环境并不友好

▲轮渡湾片区SN0102-04地块附进近况

天然是瞰海地块，但地块附进早年因工业区和口岸发展，生态环境一度不太友好。天然当今附进环境改善显着，但不少老青岛东谈主拿起轮渡湾片区，未免仍是带点热枕暗影。

2、

房价天花板在那儿？畴昔出路怎么？

要说畴昔出路，不成光看目前的几栋楼。

附进二手房市集推崇

金茂湾、悦海地、云上不雅澜这些楼盘，不错说是片区房价的标杆。最新成交数据泄漏，悦海地二手房均价在2.5~3万之间波动，金茂湾稍高一些，拼凑能撑到3万。新址市集方面，云上不雅澜天然挂着3.3万的均价，但为了去库存，不少房源特价卖到了2字头。

计谋贪图利好，区域价值看涨

轮渡湾片区的定位早已不再是“老破小”片区。凭据青岛贪图部门最新的控规颐养，畴昔这里将打变成集滨海旅游贸易区、聪惠交通颐养中心和高品性住宅区为一体的新兴城区。尤其是地铁2号线西延段的通畅，让这一派区的交通便利性大幅进步。

▲轮渡湾片区控规图，红色部分为交通场站用地

第四代住宅见识或成最大卖点

要思在附进楼盘中脱颖而出，必须有杀手锏。如今炒得火热的“第四代住宅”见识或者恰是破损点。什么是第四代住宅？不详来说便是“大面积赈济、无邪户型、聪惠家居、绿色环保”等一系列新见识。要是招引商能在这些方面发力，能玩出点新相貌，重迭滨海、地铁、贸易等上风，并把总价礼貌在3万以内，轮渡湾项目很可能成为片区新宠，应该是和左右的悦海地同样，不错松驰清盘。

3、

哪家招引商会抢下这块地？

这块地有点道理，光凭“谁有钱”还不一定能拿下，毕竟8.83亿的总价+1.77亿的保证金，外加一堆尖酸的配建条目，不是谁齐敢来。凭据地块出让文献条目：

招引商在市南区西片区 SN0102-04 地块招引居住项设想同期，崇拜同步种植社区大家管事配套秩序，其中养老管事站670当年米，社区卫生管事站300当年米，托育所800当年米，邻里坊650当年米……建成后无偿吩咐市南区关系部门。

▲轮渡湾片区地块，待价而拍

猜思一：青铁或将公约在握

青岛地铁，近几年在地产圈看成时时，尤其是与中瑞鼎峰合营招引的云上不雅澜项目，就在这块地足下；青铁招引的悦海地，更是紧邻该地块。这次拍卖公告明确提到，地块中有一部分城市轨谈交通用地，划拨给青岛地铁集团，用于种植时铁2号线一期工程颐养决策，按照常理推测，青铁入手的可能性极大。

猜思二：央企联手青铁再出击？

坊间外传，某央企可能会与青铁联手参战。与青铁合营过的央企，保利算一个，保利与青铁在西海岸合营招引了和著理思地TOD项目，两边合营还算理会，不摒除这次陆续合营的可能。此前与青铁屡次合营的华润，不久前传出从市北合营项目撤出的音问，因此测度这次蚁集拿地的可能性不大。

猜思三：新玩家入局搅局？

除了青铁和保利，一些央企和原土实力房企也可能参与竞拍。不外，研究到目前市集环境，过高的风险和插足或者会让一些招引商退缩三舍。

▲轮渡湾片区待拍卖地块

最终赢家瞻望：青铁+某央企的组合胜算最大。不管最终是谁拿下这块地，青岛楼市注定会因此掀翻一波热议：是高价入市惨遭滑铁卢？仍是廉价走量松驰清盘？1月26日揭晓，让咱们翘首跂踵！

发布于：山东省