设计建议中有哪些创新思路 热问|升值税法通过! 出售房产, 升值税何如缠绵?

12月25日，十四届宇宙东说念主大常委会第十三次会议表决通过了《中华东说念主民共和国升值税法》（以下简称“升值税法”），自2026年1月1日起推论。

其中，在触及不动产方面，升值税法提倡，征税东说念主销售交通运载、邮政、基础电信、配置、不动产租出干事，销售不动产，转让地皮使用权，税率为百分之九。

升值税法在触及不动产界限有何新的变化？对于东说念主们贸易房产时有何影响？对此，新京报贝壳财经记者邀请北京法学会不动产法商讨会理事、北京金诉讼师事务所主任王玉臣，华夏地产资深分析师卢文曦针对一些读者的热门问题进行解读。

问题1：触及销售不动产税率怎样次序，与之前有变化吗？

王玉臣：阐述升值税法第十条之次序，不动产租出干事，销售不动产，转让地皮使用权，税率为百分之九。国务院另有次序的之外。

升值税法第二十三条也明确次序了一种罕见情形，即小范围征税东说念主发生应税来回，销售额未达到起征点的，免征升值税；如果达到起征点，则需要全额缠绵交纳升值税。

在销售不动产方面，和此前次序的税率比拟，税率督察不变。

需要补充的是，这里的征税东说念主分为一般征税东说念主和小范围征税东说念主。其中，升值税法所称小范围征税东说念主，是指年应征升值税销售额未率先五百万元的征税东说念主。

问题2：业主出售房产，应该怎样征收升值税？

卢文曦：对于个东说念主转让其购买住房，我国还推论了升值税优惠战术。本年11月，财政部、税务总局、住建部发布了《对于促进房地产市集空隙健康发展联系税收战术的公告》，自2024年12月1日起握行。

升值税方面，在联系城市取消平凡住宅和非平凡住宅表率后，对个东说念主销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征升值税，原先针对北京、上海、广州、深圳4个城市个东说念主销售已购买2年以上（含2年）非平凡住房征收升值税的次序相应住手握行。

也便是说，对个东说念主销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征升值税；个东说念主将购买不及2年的住房对外售售的，全额征收升值税，税率为5%。

王玉臣：销售不动产税率9%不错相识为一般次序。自2019年4月1日起，升值税一般征税东说念主销售不动产的，就已细则税率为9%。

而5%的税率主如果阐述《财政部、国度税务总局对于全面推开营业税改征升值税试点的奉告》（财税〔2016〕36号）、《国度税务总局对于发布的公告》（国度税务总局公告2016年第14号）等。主要适用情况包括：一般征税东说念主转让其2016年4月30日前获得（不含自建）的不动产，遴荐适用一般计税式样计税的，按照5%的税率缠绵应征税额；小范围征税东说念主转让其获得的不动产，按照5%的税率缠绵应征税额；个东说念主将购买不及2年的住房对外售售的，按照5%的税率全额交纳升值税。何况，税率在5%的情况下，估计具体情况，计税式样、应征税额也会不同。

同期，升值税法顺利后，废止的是《中华东说念主民共和国升值税暂行条例》。上述“财税〔2016〕36号”奉告的适用范围是一些罕见情况，而且相应的计税式样等也会有所不同，现在并莫得告示废止，仍然不错适用，后续是否所有废止简略部分废止，还需要看是否会有新的奉告。

对于各地房地产调控战术而言，升值税法次序的是一般情形，在不相突破的情况下，两者是并行适用的，如果后续出现新的调控公告，且适用于超越界限，则一般会按照新的调控公告推论。

也便是说，升值税法出台后，个东说念主出售住房的升值税税率并莫得调动。

问题3：转让地皮使用权时，升值税何如收取？

王玉臣：分下列不恻隐况。第一，2019年4月1日起，升值税一般征税东说念主转让地皮使用权，税率为9%。

第二，对于转让2016年4月30日前获得的地皮使用权，阐述《财政部、国度税务总局对于进一步明确全面推开营改增试点联系劳务顶住干事、收费公路通行费抵扣等战术的奉告》（财税〔2016〕47号），不隔离一般征税东说念主和小范围征税东说念主，征税东说念主转让2016年4月30日前获得的地皮使用权，均不错遴荐适用浅陋计税式样，以获得的所有价款和价外用度减去获得该地皮使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的税率交纳升值税。

第三，对于转让2016年5月1日后获得的地皮使用权，阐述《营业税改征升值税试点实施想法》第十六条：“升值税征收率为3%，财政部和国度税务总局另有次序的之外。”对于小范围征税东说念主，阐述《财政部、国度税务总局对于升值税小范围征税东说念主减免升值税战术的公告》：“升值税小范围征税东说念主适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收升值税；适用3%预征率的预缴升值税技俩，减按1%预征率预缴升值税。本公告握行至2027年12月31日”之次序，在2027年12月31日前，小范围征税东说念主适用3%的征收率，何况在2027年12月31日前不错享受减按1%征收率的优惠战术。

需要指出的是，这里的转让地皮使用权征收的升值税与地皮升值税两者并不同。地皮升值税针对的是转让国有地皮使用权、地上的配置物相称附着物并获得收入的单元和个东说念主。地皮升值税则实行四级超率累进税率，税率包括30%、40%、50%、60%等。两者并不突破，不是择一适用的关系，需要估计转让历程中的升值额，具体转让本色等需要具体判断交纳的税种。

新京报贝壳财经记者徐倩